27-04-2016 r.

Ceny ziemi rolnej w Europie

Mające wejść w życia od 1 maja 2016 roku obostrzenia w sprzedaży ziemi rolnej w Polsce, budzą wiele kontrowersji i uwag. Wiele dyskusji poświęcone jest prognozom cen nieruchomości rolnych. Tymczasem podobne przepisy obowiązują również w innych państwach europejskich i znacząco wpływają na ceny ziemi w tych regionach.

Najwyższe ceny ziemi rolnej w 2014 roku odnotowano w Holandii, tj. 53,2 tys. euro/ha i ma ona tendencję wzrostową. W stosunku do roku 2013 nastąpił wzrost o 2,1%., a w II kwartale 2015 roku cena nieruchomości rolnych osiągnęła już poziom 54,7 tys. euro/ha. Ze względu na specyfikę położenia w Holandii użytki zielone zajmują 54% ogólnej powierzchni kraju, w związku z tym ponad połowa gospodarstw rolnych specjalizuje się w chowie bydła. W ostatnich latach zaostrzono przepisy dotyczące gospodarki nawozami, a ich spełnienie będzie się wiązało z powiększeniem areału gospodarstw, co będzie się wiązało z dalszymi wzrostami cen.

W 2014 roku średnia rynkowa cena gruntu rolnego w Niemczech wyniosła 18,1 tys. euro/ha. Ceny ziemi są jednak bardzo zróżnicowane. W zachodnich landach cena osiągnęła poziom 28,4 tys. euro/ha, przy 12,3 tys. euro/ha w landach wschodnich. W Niemczech obrót państwowymi nieruchomościami rolnymi jest regulowany już od 1992 roku przez Spółki Użytkowania i Zarządu Gruntami (BVVG), nadzorowane przez Federalne Ministerstwo Finansów. BVVG zajmuje się reprywatyzacją, sprzedażą i dzierżawą gruntów. Przepisy niemieckie umożliwiają zablokowanie transakcji sprzedaży ze względu na nadmierną koncentrację gruntów, spekulacyjny charakter, bądź brak woli osobistego prowadzenia gospodarstwa. Bardzo istotnym punktem jest również przepis dotyczący rażąco wysokich cen zakupu gruntów. W celu przeciwdziałania takim sytuacjom podstawą do określenia wartości gruntów rolnych jest ich wartość dochodowa, a nie rynkowa. Ogólnie w latach 1992-2014 BVVG sprzedała 815 tys. ha gruntów rolnych, a dalsze plany sprzedaży dadzą wskaźnik sprywatyzowania gruntów rolnych na poziomie 83,9%. Misja prywatyzacyjna powinna zakończyć się w 2025 roku.

W Danii średnia cena gruntu rolnego w obrocie wolnorynkowym osiągnęła 23,2 tys. euro/ha, natomiast w obrocie rodzinnym 18,1 tys. euro/ha. Obrót rodzinny dotyczy płatnego przeniesienia własności nieruchomości rolnej na następcę przy przechodzeniu jej właściciela na emeryturę. W związku z wystąpieniem spekulacyjnej bańki popytu na grunty rolne, jaka miała miejsce w latach 2003-2008, wystąpił w tym okresie wzrost cen ziemi średnio o 80%. Aby załagodzić konsekwencje bańki z jakimi borykają się duńscy rolnicy do dnia dzisiejszego, w styczniu 2015 r. przyjęto nowe zapisy, w których poszerzono listę osób prawnych uprawnionych do nabycia gruntów. Zniesiono również ograniczenia w powierzchni posiadanego lub dzierżawionego gospodarstwa i wymogu posiadania kwalifikacji rolniczych przy nabywaniu gruntu. Pozostawiono wymóg zobowiązania nabywcy nieruchomości rolnej do stałego osiedlania się na nabywanych gruntach.

Podobna sytuacja może zagrozić funkcjonowaniu gospodarstw w Belgii. Średnia cena gruntu rolnego w tym kraju osiągnęła w 2014 r. 30 tys. euro/ha, a w niektórych regionach ceny na publicznych przetargach zaczęły osiągać poziom zbliżony do 60 tys. euro/ha. Sytuacja ta jest wynikiem wykupu nieruchomości rolnych przez osoby niezwiązane z rolnictwem celem dalszej dzierżawy tych gruntów po znacznie zawyżonych czynszach dzierżawnych.

Najbardziej rozwinięte i skuteczne są procedury obrotem ziemią stosowane we Francji, które reguluje SAFER – Stowarzyszenie Zagospodarowania Ziemi i Urządzania Obszarów Wiejskich. Zgodnie z danymi przekazanymi przez SAFER średnia cena gruntu rolnego we Francji w 2014 r. wyniosła 5,9 tys. euro/ha, przy czym najwyższa cena dotyczyła gruntów ornych, tj. 6,8 tys. euro/ha, a najniższa 4,4 tys. euro/ha dotyczyła trwałych użytków wykorzystywanych do wypasowego chowu bydła. W ostatnim czasie Francja boryka się jednak z sytuacją wykupu gruntów rolnych przez międzynarodowe korporacje, a także z przeznaczaniem znacznych areałów gruntów na cele nierolnicze.

Podobne ceny gruntów rolnych odnotowano w 2014 roku w Czechach, tj. na poziomie 5,1 tys. euro/ha. Większość gruntów rolnych w Czechach w 2014 r. było gruntami dzierżawionymi – 75,7%. Sprzedaż państwowych gruntów rolnych rozpoczęto w 2000 roku i dotychczas sprzedano prawie cały zasób. Równolegle do cen rynkowych funkcjonuje system stanowienia urzędowych cen gruntów rolnych, które stosowane są przy ustalaniu wymiaru podatku gruntowego, podatku od sprzedaży nieruchomości rolnych, roszczeń restytucyjnych, zakupów i sprzedaży państwowych gruntów rolnych. Obecnie rynkowa cena gruntu danej nieruchomości może w wielu przypadkach znacząco odbiegać od urzędowej średniej ceny gruntu i wyliczona dla całego kraju średnia urzędowa cena gruntu rolnego wyniosła w 2014 roku 2,2 tys. euro/ha. W Czechach przepisy prawne umożliwiają nabywanie nieruchomości rolnych bez zezwolenia przez podmioty prawne z państw członkowskich UE.

W 2014 roku na Słowacji weszły w życie nowe przepisy o nabywaniu gruntów rolnych. Zgodnie z zapisami przyjętej ustawy nabywca gruntu rolnego będący osobą fizyczną powinien co najmniej 10 lat przebywać na stałe w Słowacji, w przypadku osób prawnych jest to 10 lat od daty rejestracji firmy w tym kraju. Obowiązuje tutaj 3 letni okres działalności rolniczej. Pierwszeństwo w nabyciu mają osoby fizyczne i prawne z terenu gminy, w której znajduje się zbywany grunt. W dalszej kolejności, w przypadku braku chętnych, pierwszeństwo mają osoby z gmin sąsiednich. W przypadku braku ofert sprzedawca zobowiązany jest do zgłoszenia oferty do internetowego rejestru prowadzonego przez ministerstwo rolnictwa. Regulacje nie dotyczą jednak osób blisko spokrewnionych, darowizn, gruntów w strefie miejskiej oraz gruntów poza strefą do 2 tys. metrów kwadratowych. Na Słowacji funkcjonuje również system stanowienia cen urzędowych. Średnia cena gruntów rolnych w 2014 roku wyniosła 3,7 tys. euro/ha.

W Polsce w 2014 roku średnia cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym wyniosła 7,7 tys. euro/ha, a w obrocie z udziałem ANR 6,1 tys. euro/ha. Zróżnicowanie cen gruntów rolnych jest bardzo duże pomiędzy państwami tzw. starymi UE a krajami, które przystępowały do UE w 2004 roku. W Polsce odnotowano największy wzrost cen gruntów spośród nowych krajów Unii Europejskiej.


Barbara Idczak
Biuro WIR
Źródło: Rynek ziemi rolniczej. Stan i perspektywy nr 18 / 2015- IERiGŻ w Warszawie, grudzień 2015

Powrót