16-05-2016 r.

Regulacje obrotu ziemią w Polsce i innych krajach

30 kwietnia weszła w życie ustawa o obrocie ziemią, nakładająca ograniczenia dotyczące sprzedaży gruntów rolnych w Polsce. Zgodnie z nowym prawem, ziemię rolną może kupić tylko państwo, związki wyznaniowe oraz rolnik - ale też nie każdy. Nabywca gruntu musi nie tylko posiadać kwalifikacje rolnicze, ale być też właścicielem do 300 hektarów użytków rolnych i mieszkać w gminie, w której chce kupić gospodarstwo. Jest ponadto zobowiązany do prowadzenia na tej ziemi gospodarstwa rolnego przez co najmniej 10 lat, a bez zgody sądu nie może jej ani sprzedać, ani wydzierżawić. Spod tych przepisów wyłączone zostały nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów).

Wprowadzone nowe polskie przepisy są bardziej restrykcyjne od niemieckich oraz francuskich. Komisja Europejska już zapowiedziała, że przyjrzy się polskiej ustawie i oceni, czy regulacje nie naruszają prawa unijnego. Komisja już wcześniej wszczęła spór z Bułgarią, Litwą, Węgrami i Słowacją, które wdrożyły już podobne regulacje. Wprowadzone przez te kraje ograniczenia, zdaniem Brukseli godzą w zasadę wolnego przepływu kapitału i dyskryminują obywateli UE ze względu na kraj pochodzenia. Oto, jak wygląda kontrola obrotu ziemi w innych krajach Unii Europejskiej.

Francja

We Francji wszystkim transakcjom na rynku obrotu gruntami rolnymi przyglądają się państwowe lokalne spółki, które są określane jako Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER). Czuwają przede wszystkim nad tym, aby nie doszło do znaczącego uszczuplenia zasobu ziemi rolnej i dalszego zmniejszenia liczby gospodarstw rodzinnych. Spółka SAFER, podobnie jak polska Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR), ma prawo do pierwszeństwa odkupu ziemi, ale może też do transakcji nie dopuścić. SAFER blokuje sprzedaż, gdy ma ona charakter spekulacyjny, odbywa się po zaniżonej cenie, może doprowadzić do rozpadu gospodarstwa rolnego, czy też utrudnić działalność młodszym rolnikom na danym obszarze. Obrót ziemi we Francji jest mocno regulowany. Istnieje prawo nie tylko pierwokupu dla właścicieli sąsiednich gruntów, ale także wymogi osobistego użytkowania zakupionej ziemi przez 15 lat z zakazem jej dzierżawienia. Kraj ten tak bardzo skutecznie chroni swoją ziemię przed zakupem przez cudzoziemców, że praktycznie może ją kupić jedynie prawdziwy francuski rolnik.

Niemcy

Również w Niemczech transakcje obrotu ziemią podlegają ścisłej kontroli administracyjnej. Podobnie jak we Francji, władze mogą nie wyrazić zgody na sprzedaż ziemi, jeśli ma ona charakter spekulacyjny, odbywa się po zaniżonej cenie, a także jeśli nowy właściciel nie ma zamiaru jej rolniczo użytkować. Zablokować mogą też transakcję, która powoduje nadmierną koncentrację gruntów w rękach jednego właściciela. Ponadto kupujący jest zobligowany do przedstawienia planu rozwoju gospodarstwa rolnego.

W Niemczech regulacjami dotyczącymi obrotu ziemi zajmuje się spółka Bodenverwertungs - und - verwaltungs GmbH (BVVG), nadzorowane przez Federalne Ministerstwo Finansów - pełni ona podobną funkcję, jak we Francji SAFER.

Dania

W 2015 roku w Danii przyjęto nowe przepisy bardzo ułatwiające zakup ziemi w tym kraju. Przede wszystkim poszerzono listę osób, które są uprawnione do zakupu gruntów, a także zniesiono ograniczenia co do powierzchni prowadzonego gospodarstwa oraz wymogu posiadania kwalifikacji rolniczych. Nabywca gospodarstwa rolnego w tym kraju ma jedynie obowiązek osiedlić się na stałe na zakupionych gruntach.

Słowacja

Od 2014 roku na Słowacji obowiązują nowe przepisy dotyczące obrotu ziemią, zgodnie z którymi właścicielem gruntu rolnego może zostać osoba fizyczna, która już prowadziła rolniczą działalność gospodarczą lub pracowała w rolnictwie co najmniej trzy lata. Osoby prawne muszą natomiast wykazać co najmniej trzyletni okres prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto nabywcami gospodarstwa rolnego mogą być osoby fizyczne, które od co najmniej 10 lat przebywają na stałe w tym kraju lub osoby prawne z zarejestrowaną tu siedzibą firmy również od 10 lat. Pierwszeństwo wykupu ziemi mają osoby zamieszkujące gminę, w której chcą kupić gospodarstwo. Spod tej regulacji wyłączono darowizny, przekazywanie ziemi wśród osób blisko spokrewnionych, grunty w strefie miejskiej oraz działki rolne poza strefą do 20 arów (0,2 hektara).

Rumunia

Ustawa, która weszła w życie w 2014 roku, zezwala na sprzedaż gruntów rolniczych w tym kraju obywatelom państw europejskich, Islandii, Lichtensteinu i Norwegii.
Pierwszeństwo wykupu ziemi mają jednak współwłaściciele, dzierżawcy, właściciele gruntów przylegających do działki zbywającego grunt oraz Rumuńska Agencja Własności Publicznej. Gdy żadna z osób uprawnionych do pierwokupu nie wyrazi woli nabycia gruntów, to wybór nabywcy należy do sprzedającego.

Bułgaria

Grunty rolne w Bułgarii mogą nabywać i posiadać jedynie osoby fizyczne, które legitymują się miejscem zamieszkania w tym kraju od co najmniej 5 lat. Analogiczny wymóg dotyczy osób prawnych - siedziba firmy musi być zarejestrowana w Bułgarii od co najmniej 5 lat. Z prawa nabywania i posiadania gruntów rolnych wykluczone są osoby prawne, których partnerami lub udziałowcami są spółki zarejestrowane w rajach podatkowych.

Węgry

Podmiotami uprawnionymi do nabywania gruntów na Węgrzech są osoby fizyczne, kościoły, instytucje finansowe oraz państwo. Warunkiem, który trzeba spełnić, aby zakupić tu ziemię, to posiadanie kwalifikacji rolniczych lub prowadzenie przez co najmniej 3 lata działalności rolniczej w tym kraju. Osoby niespełniające tych warunków mogą nabyć na Węgrzech do 1 hektara gruntu rolnego. Maksymalna wielkość gospodarstwa została ograniczona tu do 300 ha ziemi posiadanej na własność.

Warunkiem zakupienia gruntu na Węgrzech jest osobiste wykonywanie działalności rolniczej, zobowiązanie się do rolniczego wykorzystania ziemi przez kolejne 5 lat oraz do nie przeniesienia prawa do korzystania z gospodarstwa na osobę trzecią.

Mimo, że na Węgrzech obowiązuje znacznie wyższy limit powierzchni działki rolnej (1 ha), możliwej do sprzedaży bez dodatkowych regulacji i zezwoleń niż w Polsce (0,3 ha), Komisja Europejska zarzuciła temu krajowi wprowadzenie rozwiązań niezgodnych z zasadą swobodnego przepływu kapitału wewnątrz UE. Podobne zarzuty dotyczą też Słowacji, Litwy, Łotwy oraz Bułgarii. Dlatego też można się spodziewać, że do gruntowego sporu z Komisją Europejską niebawem dołączy Polska.

Źródło: agrobiznes.money.pl

Powrót