Wielkopolska Izba Rolnicza
Wielkopolska Izba Rolnicza

Sprzedaż współwłasności


W latach osiemdziesiątych rodzice przekazali mi gospodarstwo rolne. Ze względu na to, że część zabudowań była wspólna, teraz okazuje się, że część podwórka, która stanowi jedną działkę, należy do innych osób. Konkretnie czwarta część tej działki została odziedziczona przez czterech spadkobierców brata mojej matki. Chciałbym sprzedać to gospodarstwo, ale nie mogę porozumieć się z tymi spadkobiercami, którzy mieszkają w różnych miejscach w Polsce. Co w takiej sytuacji mam zrobić?


W sprawie kłopotów ze współwłasnością majątku spadkowego zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych oraz o spadkach. Tak bowiem postanawia art. 1035 k.c., w którym czytamy, że jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu. W sytuacji, kiedy zamierza Pan sprzedać nieruchomość, a oprócz Pana są jeszcze inni współwłaściciele, to pozostają jeszcze dwa wyjścia. Pierwsze to porozumienie się z innymi współwłaścicielami, dzięki czemu będzie można skutecznie przed notariuszem przenieść prawo własności nieruchomości. Rozumiem jednak, że powyższe jest mało realne do wykonania, a więc pozostaje jedynie droga zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 1037 § 1 k.c. dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców, a nadto jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W celu umownego zniesienia współwłasności należy porozumieć się z pozostałymi współwłaścicielami i stawić się przed notariuszem, aby zawrzeć stosowną umowę. Zdaję sobie sprawę, że taka operacja również może okazać się niemożliwa do przeprowadzenia, zatem proponuję sądowe zniesienie współwłasności . Taką możliwość daje art. 210 k.c. stanowiąc, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W tym celu musi Pan wystąpić do sądu ze stosownym wnioskiem i wskazać w nim jako wnioskodawcę swoją osobę, a jako uczestników pozostałych współwłaścicieli. Wniosek o zniesienie współwłasności podlega opłacie, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r., Nr 167, poz. 1398 ze zm.), od wniosku o zniesienie współwłasności pobiera się opłatę stałą w kwocie 1.000 złotych. Warto podkreślić, iż ustawodawca premiuje wcześniejsze uzgodnienie pomiędzy współwłaścicielami sposobu zniesienia współwłasności, czemu wyraz dał w ust. 2 art. 41 ustawy stanowiąc, że jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych. W razie braku zgodnego projektu zniesienia współwłasności, najlepiej będzie jeżeli we wniosku wskaże Pan, iż domaga się zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że jej własność przypadnie w całości Panu, zaś na rzecz pozostałych współwłaścicieli zobowiąże się Pan do zapłaty spłat pieniężnych odpowiadających wartości posiadanych przez nich udziałów ułamkowych w nieruchomości. Domniemam, że wartość przedmiotowej działki nie jest wygórowana, a jako, że udziały pozostałych osób są stosunkowo niewielkie, zatem wspomniane wyżej spłaty pieniężne także winny być niewysokie. Przedstawione rozwiązanie wynika z art. 212 k.c., gdzie przewidziano, iż jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Ponadto rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Tutaj będzie trzeba wykazać przed sądem, że kłopotliwa działka z uwagi na jej wielkość i położenie nie nadaje się do podziału. Oprócz tego, w myśl art. 213 k.c., jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela.

Jeżeli ustalone zostaną spłaty pieniężne, to sąd oznaczy również termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia spłat pieniężnych na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. Proszę pamiętać, że zwrócenie się do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności nie musi być poprzedzone zgodą pozostałych współwłaścicieli ani żadnym innym oświadczeniem przez nich złożonym. I najważniejsze, roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.