Dzierżawa gruntu będącego przedmiotem spadku

Dzierżawiłem przez lata grunt rolny od osoby, która zmarła, a w jej miejsce wstąpiło czterech spadkobierców ustawowych. Umowa dzierżawy między czasie wygasła, zatem zwróciłem się do spadkobierców z propozycją zawarcia nowej, na co dwóch właścicieli odpowiedziało twierdząco, zaś pozostali nie wyrazili zgody. Czy w tej sytuacji można zawrzeć umowę dzierżawy?

Z chwilą śmierci właściciela dzierżawionej nieruchomości nastąpiło otwarcie spadku. Spadkobiercy ustawowi odziedziczyli grunt, który od tej chwili stał się przedmiotem ich współwłasności. O ile spadkobiercy nie wnieśli do sądu o zniesienie tej współwłasności, to zastosowanie do niej będą miały przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności ułamkowej. Należy zatem ustalić najpierw czy udziały spadkobierców są równe w dzierżawionej nieruchomości, czy też występują one w różnej wielkości. Zawarcie umowy dzierżawy jest czynnością przekraczając zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wobec czego do jego dokonania bezwzględnie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.). Takie stanowisko podzielił m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 15.12.2005 r. (I ACa 611/05) stwierdzając, że zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości rolnej stanowiącej współwłasność na okres 10 lat i skutkującej wyłączeniem władania przeważającą częścią gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego przez osoby uprawnione, na tak długi okres stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, co oznacza, że do jej dokonania była konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak wyrażenia zgody współwłaścicieli skutkuje bezwzględną nieważnością takiej umowy dzierżawy. Sama zaś zgoda na oddanie w dzierżawę może być wyrażona przed jej dokonaniem, w trakcie czynności albo w postaci jej potwierdzenia po wydzierżawieniu ze skutkiem wstecznym. Gdyby okazało się, że uzyskanie zgody na dzierżawę gruntów przez wszystkich współwłaścicieli jest niemożliwe, to współwłaściciele, których udziały w gruncie wynoszą przynajmniej połowę, mogą zwrócić się do sądu, aby zezwolił na wydzierżawienie gruntu rolnego. Wówczas wydane orzeczenie zastępuje niejako zgodę niechętnych umowie współwłaścicieli.