08-04-2016 r.

Zapytanie odnośnie nowych przepisów w obrocie ziemią

Czy po wejściu nowych przepisów w obrocie ziemią będę mógł zakupić grunty od rolnika prywatnego jeśli jestem rolnikiem od roku? Czy jeśli spiszę umowę przedwstępną do 1 maja to transakcja będzie się odbywała na starych zasadach czy już będą obowiązywały nowe przepisy jeśli nie doprowadzę sprawy do końca przed dniem 1 maja?

Możemy odnieść się wyłącznie do uchwalonej w sierpniu ub.r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albowiem zapowiadana obecnie nowa ustawa jest w trakcie procedowania. Oczekująca na wejście w życie w dniu 1 maja 2016 r. ustawa z 5 sierpnia 2015 r. (Dz. U. poz. 1433 ze zm.) nie wyłącza uprawnienia nabycia gruntu rolnika w opisanej przez Pana sytuacji. Istnieją jednak poważne ograniczenia w tym zakresie, o czym mowa w art. 6 ukur. Otóż jeżeli wskutek zbycia gruntu następuje podział gospodarstwa rolnego (gospodarstwo rozumie się jako zorganizowany ogół gruntów i budowli należących do prowadzącego, a więc sprzedaż jakiejkolwiek części gruntów będzie stanowił podział gospodarstwa) będzie to możliwe wtedy, gdy m.in.:

  1. powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym; tę wielkość ma określić minister rolnictwa), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub
  2. powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub
  3. zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub
  4. ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub
  5. własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.

Zgodnie z ust. 4 art. 6 ukur o dopuszczalności podziału gospodarstwa, a więc de facto sprzedaży nieruchomości rolnej, decyduje dyrektor oddziału ANR.

Ponadto art. 9 ukur utrzymuje prawo pierwokupu dla „trzyletniego” dzierżawcy zbywanej działki oraz wprowadza pierwokup dla właścicieli sąsiadujących gruntów. W razie braku takich osób lub nie skorzystania z pierwokupu, prawo to przysługuje ANR. Z pierwokupu ANR może skorzystać, o ile komisja ds. kształtowania ustroju rolnego wyda pozytywną opinię (art. 11, art. 21 pkt 7 ukur).

Ad. 2.
Obawiam się, że zawarcie umowy przedwstępnej nie uchroni przed skutkami nowej ustawy. Umowa przedwstępna sprzedaży jest umową zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Co do zasady umową przenoszącą własność będzie umowa sprzedaży jako przyrzeczona w umowie przedwstępnej. Toteż nie sposób uznać umowę przedwstępną za umowę przenoszącą własność, a tylko do takich stosuje się przepisy dotychczasowe. Tak wynika z art. 22 ukur, zgodnie z którym do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Wojciech Lignowski
Radca prawny