Obawa o zasiedzenie wieloletniej dzierżawy

Otrzymałem propozycję zawarcia umowy dzierżawy od firmy, która zamierza budować elektrownię wiatrową. Umowa ma być zawarta na okres 30 lat. Obawiam się jednak, że tak długi okres czasu może prowadzić do zasiedzenia tego gruntu, czy słusznie?

Nie ma prawnej możliwości, ażeby pozostawanie w stosunku dzierżawy przez 30 lub więcej lat uprawniało do nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, albowiem wówczas taki posiadacz nabywa jej własność po upływie lat trzydziestu. Kluczową kwestią jest tutaj wyjaśnienie pojęcia posiadacza samoistnego. Potrzeba wiedzieć, że nie każde posiadanie jest posiadaniem samoistnym. Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Zatem jak z powyższego wynika dzierżawca obejmujący grunty od właściciela staje się ich posiadaczem zależnym, zaś posiadanie zależne nie może prowadzić do zasiedzenia. Innymi słowy, żeby nabyć nieruchomość przez zasiedzenie należy posiadać ją co najmniej 20 lat (przy dobrej wierze) lub 30 lat (zła wiara) jako posiadacz samoistny, a więc taki, który zachowuje się w stosunku do niej jak właściciel. Można wskazać, że posiadacz zachowuje się jak właściciel wówczas, gdy nie płaci za posiadanie nieruchomości żadnego czynszu dzierżawnego czy też nie uiszcza z tego tytułu żadnych świadczeń na rzecz "prawowitego" właściciela, a jedynie płaci za nią np. podatek rolny i to pod warunkiem, że opłacanie tego podatku nie wynika z zawartej umowy z właścicielem. Jeżeli w trakcie trwania długoletniej umowy dzierżawy dzierżawca zaprzestanie płacenia czynszu i będzie uważał, że przez to rozpocznie się bieg zasiedzenia, to także będzie w błędzie, albowiem stosunek dzierżawy przez to nie ustał, stąd też jego posiadanie nie nabierze od tego momentu charakteru samoistnego. Do wygaśnięcia umowy dzierżawy potrzebne jest albo upłynięcie okresu, na który została zawarta, lub rozwiązanie jej przez którąkolwiek ze stron albo na mocy ich porozumienia. Samo zaprzestanie opłacania czynszu nie wywoła takiego skutku, a spowoduje jedynie, że właściciel będzie miał roszczenie o jego zapłatę wraz z odsetkami oraz będzie miał prawo do wcześniejszego wypowiedzenia stosunku dzierżawy nawet zawartego na z góry określony czas. W tym miejscu, z ostrożności, zachęcałbym rolników, którzy wydzierżawili swoją ziemię i mają problemy z wyegzekwowaniem od dzierżawców należnego im czynszu bądź innych świadczeń, do których są oni zobowiązani, aby nie odkładali załatwienia tych spraw na przyszłość chociażby ze względu na czas przedawnienia roszczeń przysługujących właścicielowi.

Reasumując, posiadanie gruntów na mocy zawartej umowy dzierżawy, która nie wygasła, jest posiadaniem zależnym, a takie w żaden sposób nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Posiadacz zależny nie zachowuje się jak właściciel z uwagi na ciążący na nim obowiązek świadczenia czegoś w zamian za użytkowane grunty. Przedstawione stanowisko ma ugruntowaną pozycję zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie, potwierdzeniem czego jest pogląd Elżbiety Klat wyrażony w Monitorze Prawniczym (1993.4.99) w artykule "Zasiedzenie nieruchomości rolnej", gdzie stwierdziła, iż prawo własności nieruchomości w drodze zasiedzenia może nabyć tylko posiadacz samoistny, a więc nie może jej nabyć w tej drodze ani posiadacz zależny (np. dzierżawca, użytkownik, zastawnik) ani osoba, która miała i ma ją tylko w zarządzie. Kończąc niniejsze rozważania z całą mocą należy stwierdzić, że stosunek dzierżawy nieruchomości rolnej nie może skutkować zasiedzeniem jej prawa własności. Otóż tak długo jak umowa dzierżawy trwa, dzierżawca w stosunku do oddanej ziemi jest jej posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, i z tego powodu zasiedzieć ziemi nie może. Gdyby po rozwiązaniu umowy dotychczasowy dzierżawca utrzymywał się w posiadaniu nieruchomości, czyli nie zostałaby mu ona odebrana, i zachowywałby się jak jej właściciel, to dopiero wtedy nabyłby pozycję posiadacza samoistnego i od tego momentu byłby liczony czas niezbędny do zasiedzenia.